做好田園綜合體的五個關鍵！
發(fā)布日期：2018-02-09 點擊數：174
田園綜合體是去年中央一號文件提出的概念，其本質上是三產融合體和鄉(xiāng)村復合體，通過資源聚合、功能整合和要素融合，使得城與鄉(xiāng)、工與農元素在田園綜合體中相得益彰。但目前田園綜合體的建設基本上大同小異，模式千篇一律，遍地開花。
當前，一些地方的鄉(xiāng)、村舉債搞建設或大拆大建、盲目鋪攤子的，普遍存在以下通病：
1、產品同質化嚴重。比如，自采摘火了以后，大部分休閑農場或田園綜合體就都推出采摘。獼猴桃行情好，果農就都種起了獼猴桃，結果可想而知。
2、缺乏產業(yè)化整合。?產業(yè)化經營就是實行農業(yè)企業(yè)化運作,采取種養(yǎng)加、產供銷、農工貿一體化方式,實現農業(yè)生產經營的規(guī)模化、集約化和效率化,最終達成農業(yè)增產和農民增收的效果。而我們目前的田園綜合體，恰恰缺乏產業(yè)的整合，會生產的不會賣，會賣的不會生產，某種程度上在生產-加工-銷售體系就脫節(jié)了。
3、后期運營能力不足。做田園綜合體，至少需要運營三大板塊：農業(yè)、旅游、地產。田園綜合體的競爭歸結與人才的競爭，莊園缺乏專業(yè)運營人才就導致后期的運營無法跟上，造成極大的損失。
因此對于田園綜合體項目來說，決定其成敗的關鍵在于以下五個點：
一、選址條件
1.自然條件
開發(fā)地的自然生態(tài)條件要優(yōu)良，有山、有水、有田，或者兼具其中之二，自然環(huán)境要極致。有山、有水是要求好的環(huán)境氛圍，便于旅游活動的展開;有田是提供農業(yè)生產及農業(yè)休閑活動的場所。
2.基礎設施
開發(fā)地要有便捷的交通，較好的通達性，完備的環(huán)衛(wèi)、電力等基礎設施，滿足消費者的度假需求以及休閑農產的生產、研發(fā)、銷售。
3.產業(yè)基礎
農業(yè)基礎優(yōu)越，具有特色，可拓展農業(yè)產業(yè)鏈，培育現代農業(yè)發(fā)展新動能;
經濟發(fā)展條件優(yōu)越，可利用經濟優(yōu)勢發(fā)展“旅游+”，帶動農業(yè)發(fā)展。
4.社會條件
巨大的田園鄉(xiāng)村旅游消費市場;開發(fā)地居民優(yōu)良的素養(yǎng)、精神風貌及服務意識等等，都有利于農業(yè)生產、農業(yè)休閑、農業(yè)創(chuàng)意、田園休閑度假等項目業(yè)態(tài)的加載。
二、規(guī)劃原則
1.創(chuàng)新性
田園綜合體包含多元產業(yè)，規(guī)劃要創(chuàng)新性的滿足各個產業(yè)的功能要求，讓各個產業(yè)在規(guī)劃布局中合理展開;從田園旅游者的消費需求出發(fā)，創(chuàng)新合理的布局各個功能片區(qū)，以滿足日益更新的市場需求。
2.主題性
文化是旅游的靈魂，對于田園綜合體亦然，其規(guī)劃要考慮布局的文化性、主題性;可以從生態(tài)、地域文化、風俗民情、地方特色節(jié)慶中找尋文化的主題。在文化引領下的規(guī)劃布局，更能迎合市場及時代的需求。
3.生態(tài)性
任何的旅游開發(fā)都離不開生態(tài)的基底，生態(tài)為先的規(guī)劃理念也是田園綜合體規(guī)劃要著重考慮的要點之一。
4.特色性
田園綜合體落地在某一個地方，必須要與當地的特色相結合，地方特色性是區(qū)別于其他同類型項目業(yè)態(tài)的最大競爭力。
三、規(guī)劃布局
1.農業(yè)產業(yè)片區(qū)
農業(yè)產業(yè)片區(qū)是大的田園景觀背景區(qū)，也是展開農業(yè)耕作、農業(yè)休閑的承載區(qū)。規(guī)劃布局要做到三件事：
滿足現代農業(yè)生產型產業(yè)園功能要求;
預留休閑農業(yè)、創(chuàng)意農業(yè)的活動空間;
配備CSA(社區(qū)支持農業(yè))的菜園(菜田)空間。
2.文旅產業(yè)片區(qū)
文旅產業(yè)片區(qū)要考慮功能配搭、規(guī)模配搭、空間配搭，以多樣的業(yè)態(tài)規(guī)劃形成旅游度假目的地;加載豐富的文化生活內容，打造符合自然生態(tài)型的旅游產品以及度假產品的組合：
擁有田園游樂片區(qū);具有休閑度假功能;設置鄉(xiāng)村文創(chuàng)空間;
3.地產及村舍片區(qū)
尊重原有的村落風貌，打造村落肌理，近似于還原一個“本來”的村子，同時需要布局管理和服務區(qū)塊，構建完整的村舍服務功能：
設置居住組團，構建城鎮(zhèn)化的核心基礎;
建設社區(qū)配套設施，形成了產城一體化的公共配套網絡;
四、新業(yè)態(tài)的IP智造
田園綜合體的活力發(fā)展，需要農業(yè)文化旅游的整體推進，利用“旅游+”模式發(fā)展新業(yè)態(tài)，可推進產業(yè)融合，實現田園綜合體的可持續(xù)發(fā)展。傳統(tǒng)休閑農業(yè)產品經過IP智造可塑造成具有龐大市場占有率及永續(xù)市場競爭力的強大“品牌” 。
五、土地綜合開發(fā)利用
農村土地利用價值較低，存在較多問題，隨著田園綜合體的建設，鄉(xiāng)村土地也將有更大的改革空間。
上一篇：2018特色小鎮(zhèn)規(guī)劃該如何規(guī)劃？下一篇：生態(tài)旅游規(guī)劃設計!甲級資質公司
當前，一些地方的鄉(xiāng)、村舉債搞建設或大拆大建、盲目鋪攤子的，普遍存在以下通病：
1、產品同質化嚴重。比如，自采摘火了以后，大部分休閑農場或田園綜合體就都推出采摘。獼猴桃行情好，果農就都種起了獼猴桃，結果可想而知。
2、缺乏產業(yè)化整合。?產業(yè)化經營就是實行農業(yè)企業(yè)化運作,采取種養(yǎng)加、產供銷、農工貿一體化方式,實現農業(yè)生產經營的規(guī)模化、集約化和效率化,最終達成農業(yè)增產和農民增收的效果。而我們目前的田園綜合體，恰恰缺乏產業(yè)的整合，會生產的不會賣，會賣的不會生產，某種程度上在生產-加工-銷售體系就脫節(jié)了。
3、后期運營能力不足。做田園綜合體，至少需要運營三大板塊：農業(yè)、旅游、地產。田園綜合體的競爭歸結與人才的競爭，莊園缺乏專業(yè)運營人才就導致后期的運營無法跟上，造成極大的損失。
因此對于田園綜合體項目來說，決定其成敗的關鍵在于以下五個點：
一、選址條件
1.自然條件
開發(fā)地的自然生態(tài)條件要優(yōu)良，有山、有水、有田，或者兼具其中之二，自然環(huán)境要極致。有山、有水是要求好的環(huán)境氛圍，便于旅游活動的展開;有田是提供農業(yè)生產及農業(yè)休閑活動的場所。
2.基礎設施
開發(fā)地要有便捷的交通，較好的通達性，完備的環(huán)衛(wèi)、電力等基礎設施，滿足消費者的度假需求以及休閑農產的生產、研發(fā)、銷售。
3.產業(yè)基礎
農業(yè)基礎優(yōu)越，具有特色，可拓展農業(yè)產業(yè)鏈，培育現代農業(yè)發(fā)展新動能;
經濟發(fā)展條件優(yōu)越，可利用經濟優(yōu)勢發(fā)展“旅游+”，帶動農業(yè)發(fā)展。
4.社會條件
巨大的田園鄉(xiāng)村旅游消費市場;開發(fā)地居民優(yōu)良的素養(yǎng)、精神風貌及服務意識等等，都有利于農業(yè)生產、農業(yè)休閑、農業(yè)創(chuàng)意、田園休閑度假等項目業(yè)態(tài)的加載。
二、規(guī)劃原則
1.創(chuàng)新性
田園綜合體包含多元產業(yè)，規(guī)劃要創(chuàng)新性的滿足各個產業(yè)的功能要求，讓各個產業(yè)在規(guī)劃布局中合理展開;從田園旅游者的消費需求出發(fā)，創(chuàng)新合理的布局各個功能片區(qū)，以滿足日益更新的市場需求。
2.主題性
文化是旅游的靈魂，對于田園綜合體亦然，其規(guī)劃要考慮布局的文化性、主題性;可以從生態(tài)、地域文化、風俗民情、地方特色節(jié)慶中找尋文化的主題。在文化引領下的規(guī)劃布局，更能迎合市場及時代的需求。
3.生態(tài)性
任何的旅游開發(fā)都離不開生態(tài)的基底，生態(tài)為先的規(guī)劃理念也是田園綜合體規(guī)劃要著重考慮的要點之一。
4.特色性
田園綜合體落地在某一個地方，必須要與當地的特色相結合，地方特色性是區(qū)別于其他同類型項目業(yè)態(tài)的最大競爭力。
三、規(guī)劃布局
1.農業(yè)產業(yè)片區(qū)
農業(yè)產業(yè)片區(qū)是大的田園景觀背景區(qū)，也是展開農業(yè)耕作、農業(yè)休閑的承載區(qū)。規(guī)劃布局要做到三件事：
滿足現代農業(yè)生產型產業(yè)園功能要求;
預留休閑農業(yè)、創(chuàng)意農業(yè)的活動空間;
配備CSA(社區(qū)支持農業(yè))的菜園(菜田)空間。
2.文旅產業(yè)片區(qū)
文旅產業(yè)片區(qū)要考慮功能配搭、規(guī)模配搭、空間配搭，以多樣的業(yè)態(tài)規(guī)劃形成旅游度假目的地;加載豐富的文化生活內容，打造符合自然生態(tài)型的旅游產品以及度假產品的組合：
擁有田園游樂片區(qū);具有休閑度假功能;設置鄉(xiāng)村文創(chuàng)空間;
3.地產及村舍片區(qū)
尊重原有的村落風貌，打造村落肌理，近似于還原一個“本來”的村子，同時需要布局管理和服務區(qū)塊，構建完整的村舍服務功能：
設置居住組團，構建城鎮(zhèn)化的核心基礎;
建設社區(qū)配套設施，形成了產城一體化的公共配套網絡;
四、新業(yè)態(tài)的IP智造
田園綜合體的活力發(fā)展，需要農業(yè)文化旅游的整體推進，利用“旅游+”模式發(fā)展新業(yè)態(tài)，可推進產業(yè)融合，實現田園綜合體的可持續(xù)發(fā)展。傳統(tǒng)休閑農業(yè)產品經過IP智造可塑造成具有龐大市場占有率及永續(xù)市場競爭力的強大“品牌” 。
五、土地綜合開發(fā)利用
農村土地利用價值較低，存在較多問題，隨著田園綜合體的建設，鄉(xiāng)村土地也將有更大的改革空間。
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